Обратить взыскание на имущество можно в судебном и во внесудебном порядке

29.05.2018 21:05

Власть29 Май 2018Фото из Интернета#недвижимость#суды

Государственная регистрация при переходе права собственности на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него

Данный вопрос актуален, когда заключен договор ипотеки либо договор купли-продажи с рассрочкой платежа, договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением, договор долевого участия в строительстве (когда ипотека возникает в силу закона). Порядок проведения государственной регистрации с перечнем необходимых для государственной регистрации документов определен в статье 50 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (далее Закон). Также данные правоотношения урегулированы Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ, Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, а также другими федеральными законами , предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Обратить взыскание на имущество можно в судебном и во внесудебном порядке. Вне зависимости от порядка взыскания государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой.Таким образом, предусмотрено два варианта оформления права собственности на обращенное к взысканию недвижимое имущество: — когда залогодержатель не желает приобрести в собственность предмет залога и сразу обращается за государственной регистрацией перехода права на то лицо, которое хочет приобрести заложенное имущество — когда залогодержатель желает оставить заложенный объект себе.Особенность государственной регистрации права на заложенный объект заключается в том, что присутствие собственника (залогодателя) заложенного недвижимого имущества не требуется.

Рассмотрим судебный порядок обращения взыскания на имущество:
Судебный порядок предполагает наличие решения суда и вынесенный на его основании исполнительный лист. При этом на государственную регистрацию прав представляются следующие документы:1) копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, 2) документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), если торги признаны состоявшимися. В случае признания торгов несостоявшимися на государственную регистрацию представляется соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Внесудебный порядок подразумевает обращение к нотариусу за совершением исполнительной надписи. По смыслу ст.89 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате исполнительная надпись ставится на договоре об ипотеке, ином договоре, на основании которого возникает ипотека в силу закона, или на закладной. Исполнительная надпись совершается, если: 1) представленные документы подтверждают бесспорность требований взыскателя к должнику (вышеуказанные документы); 2) со дня, когда обязательство должно было быть исполнено, прошло не более чем два года. Исполнительная надпись, если взыскателем или должником является гражданин, может быть предъявлена к принудительному исполнению в течение трех лет со дня ее совершения, а если и взыскателем, и должником являются предприятия, учреждения, организации, — в течение одного года, если законодательством Российской Федерации не установлены иные сроки.

Государственная регистрация на основании исполнительной надписи нотариуса права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него осуществляется, когда договор, в силу которого возникла ипотека, составлен нотариусом. В соответствующем договоре должен быть предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. При этом договором можно также предусмотреть, каким образом будет реализовываться заложенное имущество, через торги или без проведения торгов.

В случае если торги проводились, то взыскание задолженности и обращение взыскания на заложенное имущество по исполнительной надписи нотариуса осуществляется на основании следующих документов: 1) нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, содержащие отметку о совершении исполнительной надписи, и (или) закладная, содержащая условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи. 2) документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах:- протокол о результатах торгов;- договор купли-продажи с лицом, выигравшим торги. В случае признания торгов несостоявшимися:- соглашение между третьим лицом с залогодержателем о приобретении заложенного имущества и протокол о признании повторных торгов несостоявшимися; — в случае если залогодержатель принял решение оставить заложенное имущество за собой — протокол о признании повторных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов.

В том случае если торги не проводились, то на государственную регистрацию представляются следующие документы:
1) аналогично, как в случае проведения торгов, представляются нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, а также закладная, если ее составление имело место;
2) документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой:- заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой;- в случае оставления предмета ипотеки за собой без проведения торгов — документ, подтверждающий получение указанного заявления залогодателем.

Таким образом, залогодатель не принимает непосредственного участия в государственной регистрации, то есть не подает никаких заявлений, но его интересы все равно охраняются Законом путем установления обязанности залогодержателя уведомлять залогодателя о судьбе его заложенного недвижимого имущества.

Регистрируемое право залогодержателя или третьего лица (например, покупателя, который приобрел заложенное имущество на торгах) должно быть свободно от ипотеки. По общему правилу ипотека прекращается по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя. Но в рассматриваемом случае ипотека погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя без каких-либо заявлений.

Как мы видим, статья 50 подробно регламентирует порядок регистрационных действий при реализации заложенного имущества, перечень необходимых документов в каждом конкретном случае. Однако на практике возникают проблемы, связанные предоставлением приобретателем заложенного имущества установленных законом документов, а также с порядком погашения всех записей об ограничениях (арестах, запрещениях) наложенных в результате обеспечения прав залогодержателя.

Так, например, у приобретателя могут возникать проблемы во взаимодействии с залогодержателем, который может отказываться представлять совместное заявление с залогодержателем. И такие случае не единичны , залогодержатели отказываются предоставлять совместное заявление с приобретателем, ссылаясь на то, что от службы судебных приставов не поступили в полном объеме денежные средства за реализацию заложенного имущества. В данном случае предоставление совместного заявления приобретателя и залогодержателя является в силу указания закона обязательным, регистрация может быть осуществлена только на основании решения суда. Так, например, при уклонении залогодержателя от предоставления заявления в орган регистрации прав Верховный суд Республики Татарстан (апелляционное определение от 28.12.2015 г.) применил положения п.3 ст.551 ГК, удовлетворив требование о проведении государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.

Решением Центрального районного суда г. Волгограда от 31.08.2017 г. удовлетворены требования приобретателя заложенного имущества о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим с целью регистрации перехода права собственности, в связи с уклонением залогодержателя. Апелляционным определением Волгоградского областного суда от 15.11.017 г. решение оставлено без изменения.

Также, в Черноярском отделе Управления Росреестра по Астраханской области имеется практика проведения государственной регистрации с последующим приостановлением государственной регистрации в связи с тем, что у приобретателя заложенного имущества возникли проблемы с предоставлением документов, необходимых для государственной регистрации , установленных ст. 50 Закона , а именно: решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество. Получить самостоятельно указанный документ у приобретателя нет возможности, так как он не является стороной по делу. По данному вопросу, Минэкономразвития в своем письме от 14.12.2017 г. разъясняет, что при невозможности получения самостоятельно приобретателем необходимых для государственной регистрации документов (в.т.ч решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество) у залогодержателя, собственника или в суде, их предоставление может обеспечить , в том числе передать организатору торгов судебный пристав-исполнитель. Отношения, связанные с государственной регистрации перехода права собственности на заложенное имущество могут быть также осложнены заменой залогодержателя (взыскателя).

Так, в Управлении Росреестра по Астраханской области (Камызякский отдел, Советский отдел) имеется практика, когда на государственную регистрацию права собственности в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 50 Закона представляется заявление юридического лица, оставляющего предмет ипотеки за собой, которое в соответствии с данными Единого государственной реестра недвижимости не является залогодержателем. Однако, оно приобрело права взыскателя на основании договора уступки права требования, либо договора купли-продажи ипотечных закладных.

В данном случае на государственную регистрацию дополнительно предоставляется документ, подтверждающий права юридического лица на оставление имущества за собой как взыскателя. Это может быть определение суда, вступившее в законную силу о замене стороны в исполнительном производстве.

Начальник Черноярского отдела Росреестра Е.В. Жаднова

Оставить свой комментарий (ссылки, фото и видео модерируются)

Источник